国土交通省の令和２年度「住宅市場動向調査報告書」によると、注文住宅を新築した人の76.1%が住宅ローンを利用しているという結果でした。
住宅ローンについての基本的な知識は別記事でも紹介しているので、今回は頭金やつなぎ融資、もう少し住宅ローンを深堀りしたものを集めてみました。
●頭金の目安とメリットは？
最近では頭金なしでも住宅ローンをくめますが、一般に頭金の目安は、総費用の２割程度と言われています。
頭金があるメリットは、住宅ローンの融資額を減らせるので、結果として総返済額も減らすことができるほか、金利を低くできる可能性があります。たとえば、住宅金融支援機構の「フラット35」では、融資額が物件価格の90%以下ならば、低い金利が適用されます。
また、頭金を用意していることが評価され、住宅ローンの審査に通りやすくなるとも言われています。
●住宅ローンは何歳まで借りられる？
住宅ローンの要件は各行によって違いますが、多くの銀行では住宅ローンが借りられる上限年齢を70歳くらいまでに設定しているところが多いようです。意外に条件が緩やかだなと思いましたか？ただし、完済年齢の上限はだいたい80歳になっているので、仮に70歳で借りられても10年以内に完済しなければなりませんし、そもそも年収チェックなどがありますから、誰でも審査に通るわけではありません。
●住宅ローンの完済年齢は60歳代
前出の「住宅市場動向調査報告書」によると、注文住宅を建てた人の住宅ローンの返済期間の平均は32.4年でした。
初めてマイホームを建てる最多の年代は30代なので、そこから32,4年のローンを組むとなると、完済年齢は60歳代ということになります。30台後半で家を建てると、定年後もまだ返済が残っていることになります。退職金で一括返済してしまうという人もいますが、ぜひ知っておきたいのは「繰り上げ返済」のことです。
●繰り上げ返済の仕組みとメリット
繰り上げ返済とは、毎月返済している額とは別に、まとまった額を返済することです。繰り上げ返済のお金はすべて元本に充てられるので、その分の利息が減り、総返済額を減らせます。
繰り上げ返済すると、２つのプランが選べます。「期間短縮型」と「返済額軽減型」です。期間短縮型とは、毎月の返済額はそのままで、繰り上げ返済した分だけ返済期間を短縮するプランです。退職までに住宅ローンを完済したいという人におすすめです。返済額軽減型は、繰り上げ返済することで、返済期間はそのままにして、毎月の返済額を少なくするプランです。
繰り上げ返済するメリットをより高めたいなら、繰り上げ返済額は大きいほど、繰り上げ返済する時期は早いほど、返済額軽減型よりも期間短縮型にするほど効果的です。
なお、繰り上げ返済に関しては、１回の最低返済額が決められていたり、手数料（無料～数万円）が必要など、各行によって要件が違います。
●つなぎ融資とは？
住宅ローンの審査が通っていても、融資が実行されるのは家が完成して引き渡される時です。しかし注文住宅の場合、家の完成前に現金で支払わなければならないことが多々あります。すべての支出を手持ちの現金でまかなえればいいのですが、それは難しいもの。そんな時に頼りになるのがつなぎ融資です。
つなぎ融資の場合、住宅ローンのように返済期間を決めて毎月返済するのではなく、住宅ローンの融資が実行された時、まとめて返済します。そのためつなぎ融資は単独では申し込めず、住宅ローンとセットでの申し込みになります。
なお、つなぎ融資とは別に住宅ローンの「分割融資」というものもあります。これは、住宅ローンの融資をまとめて一度に実行するのではなく複数回に分けて受け取れるもので、住宅完成前でも融資をしてもらえます。ただし、無担保のつなぎ融資とは違い、分割融資の場合、土地や住宅が担保として設定されます。
●つなぎ融資のデメリット
注文住宅を建てる者にとって便利なつなぎ融資ですが、デメリットもあります。住宅ローンの融資が実行された時点で一括返済しますが、それまでの間、利息は支払わなくてはなりません。注文住宅が完成するまでには意外と時間がかかるので、その分の負担が大きくなります。
すべての金融機関でつなぎ融資を設けているわけではないので、金融機関の選択肢が少なくなる可能性があります。
また、つなぎ融資は住宅ローンとセットで申し込みますが、形態としては２つのローンを組むことになるので、それぞれに諸費用がかかります。そのうえ同じ住宅にかかる資金のためのローンでも、つなぎ融資には、住宅ローン減税のような軽減措置はありません。
実際に利用する場合は、きちんと仕組みを理解したうえで利用するようにしましょう。
監修：すまいポート21埼玉